Cesión de Finca a Cambio de Edificación Futura. La Posición del Cedente.
Ii. Obligaciones y Contratos
Concepcion Gema Contreras Del Llano
Huérfana de regulación positiva, la cesión de finca a cambio de edificación futura constituye en nuestros días un contrato sumamente frecuente, como corresponde a toda figura asociada a la edificación. Y además, el endurecimiento del crédito para la adquisición de suelo por los promotores, como efecto bien visible de la crisis económica, ha traído consigo que una solución que s...
Huérfana de regulación positiva, la cesión de finca a cambio de edificación futura constituye en nuestros días un contrato sumamente frecuente, como corresponde a toda figura asociada a la edificación. Y además, el endurecimiento del crédito para la adquisición de suelo por los promotores, como efecto bien visible de la crisis económica, ha traído consigo que una solución que supone no tener que adquirir el suelo sin desembolsos económicos previos sea la preferida en terrenos directamente edificables.
Ante la falta de régimen jurídico específico, son bien recibidos los estudios de corte clásico como el que el lector tiene a la vista, que acometen primeramente el tratamiento de los elementos esenciales del contrato, dentro de los cuales brilla luminosamente la versatilidad del objeto (solar, derecho de vuelo, aprovechamiento urbanístico), pero que, junto a los aspectos contractuales, también se ocupan de fundamentales aspectos jurídico-reales, como la adquisición de la propiedad de los inmuebles con sus distintas vicisitudes y tesis sobre cuándo tienen lugar los efectos transmisivos, la situación de prehorizontalidad o la tercería de dominio, la extensión de la hipoteca, las facultades resolutorias y su reflejo registral, etc.
Pero, al mismo tiempo, la posición de debilidad del cedente del suelo no debe pasar inadvertida. Por ello, la autora ha dedicado particular atención a las consecuencias del incumplimiento por parte del promotor, con un completo estudio la resolución del contrato y de las consecuencias de la misma en lo que toca a la restitución del solar, analizando los problemas de aumento o disminución de valor eventualmente sufridos por la finca, la posición de los terceros o los siempre problemáticos efectos del concurso de acreedores del promotor y la posición del cedente ante semejante tesitura, tan frecuente, por otra parte, en años de crisis.
Reseña del Editor
Introducción
Capítulo I. Configuración jurídica y elementos esenciales del contrato de cesión de finca por edificación futura
1. Introducción
2. Naturaleza jurídica
3. Calificación del contrato
4. Concepto, modalidades y caracteres del contrato atípico de cesión de finca por edificación futura
5. Elementos esenciales del contrato
6. El derecho de vuelo y su relación con el contrato de cesión de finca por edificación futura
7. El aprovechamiento urbanístico como objeto del contrato de cesión de solar
Capítulo II. La adquisición de la propiedad en el contrato de cesión de finca por edificación futura y su acceso al registro de la propiedad
1. Planteamiento del problema
2. Posición de la doctrina
3. Posición de la jurisprudencia y de la DGRN con relación a la transmisión de los inmuebles futuros
4. El valor del acta de entrega de los inmuebles al cedente en la transmisión de la propiedad
5. La transmisión de la propiedad regulada en el art. 13 del RH modificado por el RD 1867/1998 de 4 de septiembre. Los efectos de su declaración parcial de nulidad por la STS (sala 3ª) de 31 de enero de 2001
6. La prehorizontalidad y el contrato de cesión de finca por construcción futura
7. La tercería de dominio en el contrato de cesión de finca por construcción futura
8. El problema de la posible responsabilidad del cedente en su condición de propietario por ruina o defecto de la obra
Capítulo III. Algunos aspectos registrales que influyen en la posición del cedente
1. El crédito hipotecario como medio de financiación del cesionario
2. Las obligaciones condicionales en el contrato de cesión de finca por obra futura
3. La condición suspensiva
4. La cláusula resolutoria expresa como garantía del cedente
5. Inscripción de la cláusula resolutoria en el registro de la propiedad
6. La buena fe como requisito para la eficacia de la inscripción de la condición resolutoria expresa. La cualidad de tercero hipotecario
7. La posposición de la condición resolutoria a la inscripción de la hipoteca
8. Diversos supuestos en la inscripción de la cláusula resolutoria
9. La cancelación de la inscripción de la condición resolutoria
10. La cancelación por caducidad regulada en el art. 82.5º de la LH. Un supuesto especial de cancelación
11. Efectos de la cancelación frente a terceros
Capítulo IV. La posición del cedente en caso de incumplimiento por el promotor
1. Introducción
2. La aplicación del Art. 1124 del CC. Al contrato de cesión de finca por edificación futura
3. La falta de obtención de licencia de primera ocupación. ¿supuesto de resolución o mero retraso en el cumplimiento?
4. ¿Es aplicable el requerimiento del Art. 1504 del CC al contrato de cesión de finca por edificación futura?
5. La excesiva onerosidad de la prestación del cesionario. ¿Supuesto de modificación o de resolución de contrato?
Capítulo V. Los efectos de la resolución del contrato de cesión de finca por edificación futura y de la declaración concursal del cesionario
1. Introducción
2. La restitución
3. El valor de la finca a efectos de restitución al cedente
4. Los efectos de la restitución frente a terceros
5. Los efectos del concurso de acreedores en el contrato de cesión de finca por edificación futura
Conclusiones
Bibliografía
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