La Cláusula Resolutoria Expresa en la Compraventa de Inmuebles
Josep María Bech Serrat
El tratamiento que actualmente recibe la cláusula resolutoria expresa en una compraventa inmobiliaria limita sustancialmente la operatividad de la autonomía de la voluntad de los contratantes. Exigir la concurrencia de un incumplimiento esencial de conformidad con el modelo resolutorio general será controvertido cuando vendedor y comprador acordaron un determinado incumplimient...
El tratamiento que actualmente recibe la cláusula resolutoria expresa en una compraventa inmobiliaria limita sustancialmente la operatividad de la autonomía de la voluntad de los contratantes. Exigir la concurrencia de un incumplimiento esencial de conformidad con el modelo resolutorio general será controvertido cuando vendedor y comprador acordaron un determinado incumplimiento como resolutorio en el marco de una cláusula negociada. Así mismo, resultará discutible considerar que en este caso las partes del contrato no pueden acordar una resolución automática y de efectos inmediatos a raíz del impago, al interpretar que el art. 1504 CC atribuye imperativamente al comprador una posibilidad de pago del precio tras el vencimiento de la obligación y antes del requerimiento del vendedor. Ni siquiera son claras las características y contenido que debe tener la notificación resolutoria. Esta monografía pone el foco en los controles de legalidad y abusividad de la cláusula, como paradigmas para superar el anquilosamiento resultante de una doctrina jurisprudencial que atribuye un carácter complementario a los arts. 1504 y 1124 CC. El tradicional planteamiento se encuentra agotado en muchos sentidos y entonces deviene indispensable que la cláusula estudiada sea objeto de una nueva aproximación que comprenda todos los aspectos de la figura estudiada. En ese sentido, la cláusula resolutoria expresa también presenta un régimen jurídico demasiado encorsetado en lo que respecta a la eficacia que tiene frente a terceros, un ámbito carente de reglas precisas y sin una jurisprudencia suficientemente desarrollada. Frente a unas exigencias registrales excesivas y que no logran dar una respuesta coherente y satisfactoria, limitadoras en buena medida de la efectividad de la cláusula contractual, será fundamental analizar el modo en que el vendedor readquiere el inmueble, distinguir entre las distintas operaciones a practicar en el Registro de la propiedad, dar al mecanismo consignatorio el significado que le corresponde y, en definitiva, ofrecer al lector la ayuda necesaria para navegar por las contradicciones del ordenamiento jurídico español que a menudo afloran en esta materia.
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