Manual de Valoraciones Urbanísticas
Vicente Caballer Mellado / Gerardo Roger Fernández
(Adaptado al Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015, al Reglamento de Valoraciones RD 1.492/2011 que lo desarrolla, y a las Sentencias 141/2014 y 218/2015 del Tribunal Constitucional) La aprobación del Real Decreto 1.492/2011, de 24 de octubre, relativo al Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo 8/2007 y su Texto Refundido 2/2008, ha venido a c...
(Adaptado al Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015, al Reglamento de Valoraciones RD 1.492/2011 que lo desarrolla, y a las Sentencias 141/2014 y 218/2015 del Tribunal Constitucional)
La aprobación del Real Decreto 1.492/2011, de 24 de octubre, relativo al Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo 8/2007 y su Texto Refundido 2/2008, ha venido a constituir un hito en la historia de la valoración urbanística en España, pues se manifiesta como el primer desarrollo reglamentario de un tema tan controvertido y tan ampliamente establecido en las diferentes leyes de suelo españolas, con regulaciones y criterios, en casi todas las ocasiones diferenciadas. No obstante, recientes aprobaciones legislativas como son la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (en adelante L-3R), el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante T. Rdo. 7/2015) y la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras en lo que afecta a la modificación de la Disposición adicional Séptima relativa a las reglas para la capitalización de rentas en suelo rural, así como la promulgación de algunas Sentencias de Tribunal Constitucional (en concreto, la 141/2014, de 11 de septiembre, por la que se anula el inciso ?hasta el máximo del doble? del artículo 23-1-a), y la 218/2015, de 22 de octubre, por la que se anula el apartado 2-a) del artículo 25, ambos del T. Rdo. 2/2008) han ocasionado modificaciones importantes en el marco valorativo anterior que aconsejan la adaptación a las innovaciones sobrevenidas, así como la actualización del contenido y determinaciones del Manual de Valoraciones que los autores que lo suscriben elaboraron en la primavera del 2012. En cualquier caso, la aparente complejidad de los criterios y conceptos que la casuística valorativa comporta, la presumible dificultad que a veces conlleva la aplicación de fórmulas matemáticas e instrumentos económico-financieros dada la transversalidad profesional de los eventuales tasadores (arquitectos, ingenieros, economistas, etc?), aconsejan la actualización de un Manual, eminentemente práctico, en el cual resulte posible (y deseable) el trascender del limitativo lenguaje estrictamente jurídico del Reglamento y proceder a la utilización de criterios discursivos y explicativos amplios que faciliten su comprensión por los aplicadores del mismo, comprendiendo, por tanto, no sólo los antecedentes y definiciones de los conceptos que conforman la arquitectura legal de sus disposiciones normativas, sino que, desde la versatilidad inherente a cualquier Manual, complementa y propone criterios y propuestas no contempladas expresamente en el Reglamento, pero que la casuística que comporta las buenas prácticas aplicativas permite y aconseja plantear para su eventual utilización por los tasadores. En este sentido y con intencionada finalidad pedagógica, el Manual expone y desarrolla diferentes ejemplos aplicativos de las valoraciones para facilitar, aún más, la comprensión del mismo.
Reseña del Editor
Prólogo 11
Introducción al Manual 25
Primera Parte
VALORACIONES DE SUELO RURAL
1. LA VALORACIÓN DEL SUELO RURAL EN LA LEY DE SUELO (TRLS 7/2015) 29
1.1. INTRODUCCIÓN 29
1.2. SUELO AGRARIO Y SUELO RURAL 30
1.3. RENTA DE LA TIERRA VERSUS RENTA DE LA EXPLOTACIÓN 31
1.4. CÁLCULO DE LA RENTA DE EXPLOTACIÓN 33
1.5. RENTA REAL VERSUS RENTA POTENCIAL 35
1.6. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN, r, EN LA VALORACIÓN DEL SUELO RURAL. (I) LA DEUDA PÚBLICA 38
1.7. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN EN EL T. Rdo. 7/2015 ANTES DE LA MODIFICACIÓN QUE INTRODUJO LA LEY DE CARRETERAS 40
1.8. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN DE LA TIERRA DE USO AGRÍCOLA COMO RATIO RENTA/VALOR DE LA TIERRA 41
1.9. DIFICULTAD DE DESARROLLAR LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DA7 DEL T. Rdo. 7/2015 44
1.10. EL FACTOR DE CORRECCIÓN POR LOCALIZACIÓN 48
1.11. EDIFICIOS E INSTALACIONES NO VINCULADOS A LA EXPLOTACIÓN 49
2. LA VALORACION DEL SUELO RURAL EN EL REGLAMENTO DE VALORACIONES (RVLS 1942/2011) 51
2.1. INTRODUCCIÓN 51
2.2. VALOR DE SUSTITUCIÓN 52
2.3. CONCEPTO DE EXPLOTACIÓN 52
2.4. INSTALACIONES VINCULADAS O NO A GENERACIÓN DE RENTA DE EXPLOTACIÓN 53
2.5. CONCEPTOS GENERALES DE CAPITALIZACIÓN 53
2.6. RENTAS DE EXPLOTACIÓN. INGRESOS Y COSTES 55
2.7. CLASES DE EXPLOTACIONES 56
2.8. FORMULACIÓN GENERAL DE LA RENTA DE EXPLOTACIÓN 57
2.9. TIPO DE CAPITALIZACIÓN 58
2.10. CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA REAL O POTENCIAL EN EXPLOTACIONES AGROPECUARIAS Y FORESTALES 61
2.11. LA CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA EN LAS EXPLOTACIONES EXTRACTIVAS 64
2.12. LA CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA EN LAS EXPLOTACIONES COMERCIALES INDUSTRIALES Y DE SERVICIOS EN SUELO RURAL 65
2.13. CAPITALIZACIÓN EN CASO DE IMPOSIBLE EXPLOTACIÓN 67
2.14. FACTOR DE CORRECCIÓN POR LOCALIZACIÓN 67
ANEXO 1. Capitales de provincia, población, P1, P2, coeficientes, latitud y longitud 69
3. CASOS PRÁCTICOS 71
3.1. VALORACIÓN DE UNA PARCELA DE REGADIO EN LA PROVINCIA DE LÉRIDA (2015) 71
3.1.1. Introducción 71
3.1.2. Cálculo del valor de capitalización a partir de la renta real 71
3.1.3. Valor de capitalización a partir de la renta potencial 71
3.1.4. Valor de capitalización de la renta de explotación en función de la edad de la plantación 75
3.2. VALORACIÓN DE UNA EXPOLOTACIÓN FORESTAL MADERERA EN CASTILLA-LEÓN 78
3.3. VALORACIÓN DE UNA CASA DE CAMPO SITUADA EN UNA EXPLOTACIÓN DE SUELO RURAL EN CASTILLA LA MANCHA 82
3.3.1. Introducción 82
3.3.2. Características 82
3.3.3. Cálculos 82
3.4. VALORACIÓN DE UNA CANTERA EN LA PROVINCIA DE MADRID 83
3.4.1. Introducción 83
3.4.2. Marco legal 83
3.4.3. Sistema de explotación 83
3.4.4. Rendimientos 84
3.4.5. Costes 85
3.4.6. Rentas de explotación 85
3.4.7. Capitalización de la renta anual de explotación 86
3.5. VALORACIÓN DE UNA EXPLOTACIÓN FOTOVOLTAICA EN SUELO RURAL TIPO V 87
3.5.1. Introducción 87
3.5.2. Instalación 88
3.5.3. Cálculo de la producción anual 88
3.6. VALOR DE LOCALIZACIÓN 92
3.6.1. Finalidad 92
ANEXO 2. Número de habitantes en las poblaciones situadas a menos de 4 km, y entre 4 y 40 km, respectivamente 94
Segunda Parte
VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO Y DE ACTUACIONES SUJETAS A TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA
4. DISPOSICIONES Y DEFINICIONES GENERALES 99
4.1. INTRODUCCIÓN 99
4.2. REQUISITOS PARA LA CONSIDERACIÓN DEL SUELO COMO URBANIZADO 99
4.2.1. Definición del Suelo Urbanizado en el T. Rdo. 7/2015 y en el Reglamento 99
4.2.2. Comparación con el Suelo Urbano de la Ley 6/98 101
4.3. CATEGORÍAS DE SUELO URBANIZADO 103
4.4. USO Y EDIFICABILIDAD DE REFERENCIA 107
4.5. EDIFICABILIDAD MEDIA DE UN ÁMBITO ESPACIAL HOMOGÉNEO 109
4.6. PARÁMETROS A CONSIDERAR PARA LA VALORACIÓN 110
4.6.1. Determinaciones Relativas al Uso y Edificabilidad 110
4.6.2. Determinaciones relativas al Valor de Repercusión del Suelo 112
4.6.3. Determinaciones relativas a la Tasa Libre de Riesgo y a la Prima de Riesgo 113
4.7. DEFINICIÓN DE LA ACTUACIÓN DE DOTACIÓN 115
4.8. DEFINICIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR 116
5. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO NO EDIFICADO 120
5.1. INTRODUCCIÓN 120
5.1.1. Suelos con los Deberes y Cargas Urbanísticas Satisfechas 120
5.1.2. Suelos con Cargas o Deberes Pendientes de Cumplir 120
6. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO EDIFICADO 122
6.1. INTRODUCCIÓN 122
6.2. REGLA GENERAL 122
6.2.1. Tasación Conjunta 122
6.2.2. Método Residual Estático 122
6.3. TASACIÓN CONJUNTA POR EL MÉTODO DE COMPARACIÓN 122
6.3.1. Método de Comparación 122
6.3.2. Técnicas de Homogeneización 123
6.4. TASACIÓN CONJUNTA SIN INFORMACIÓN ESTADÍSTICA SIGNIFICATIVA 126
6.4.1. Capitalización de Rentas 126
6.4.2. Explotaciones Económicas 127
7. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A ACTUACIONES DE REFORMA INTERIOR O DE RENOVACIÓN URBANAS 128
8. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A ACTUACIONES DE DOTACIÓN 129
9. VALORACIÓN DEL SUELO EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS 130
9.1. INTRODUCCIÓN 130
9.2. PARCELA MÍNIMA 130
9.3. NO ADHESIÓN A LA ACTUACIÓN 131
9.4. INCUMPLIMIENTO DEL DEBER 132
10. INDEMNIZACIONES RELATIVAS A LA PÉRDIDA DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR Y POR LA INICIATIVA Y PROMOCIÓN DE LAS ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN 133
10.1. INDEMNIZACIÓN POR SUPRESIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR 133
10.1.1. Consideraciones Generales 133
10.1.2. Aplicación del Sistema de Expropiación. 133
10.1.3. Determinación de la Indemnización por la Facultad de Participar (IFP) 134
10.2. INDEMNIZACIÓN POR LA INICIATIVA Y PROMOCIÓN (IPP) DE ALTERACIONES DE URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN 136
10.2.1. Costes de Iniciativa y Promoción 136
10.2.2. Valoración de la Indemnización por el Grado de Ejecución 137
10.2.3. Determinación Definitiva de la Indemnización por la Iniciativa y la Promoción (IIP) 139
10.2.4. Distribución de las Indemnizaciones 139
10.3. EJEMPLOS 140
10.3.1. Ejemplo de Determinación de Edificabilidad Media de un Ámbito Espacial Homogéneo 140
10.3.2. Ejemplo de Valoración de una Parcela Sometida a una Actuación de Dotación 143
10.3.3. Ejemplo de Valoración de la Facultad de Participar en una Actuación de Nueva Urbanización 148
10.3.4. Ejemplo de Valoración de Suelo Urbanizado Edificado 151
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